Ce qu’il faut savoir à l’achat d’une maison ou d’un appartement

L’achat d’une maison ou d’un appartement représente un investissement important. En toute logique, il est donc primordial de se renseigner un maximum sur votre futur logement. Il convient donc de se poser certaines questions, et d’effectuer bon nombre de vérifications. Thélem vous donne quelques conseils.

 

BIEN FAIRE LE POINT SUR SA SITUATION

Avant d’effectuer les vérifications intrinsèques au logement et son quartier, il est d’abord important d’avoir bien conscience de sa situation, et de savoir précisément ce qu’on recherche. Voici donc quelques questions à se poser pour être en mesure de bien identifier la localisation de votre future acquisition. 

 

Qu’en est-il de ma situation géographique ?

Afin de déterminer s’il est plus intéressant pour vous d’acheter ou de louer votre futur bien, il faut prendre en compte votre situation géographique. Acquérir un logement est financièrement rentable si vous y restez le temps d’avoir remboursé les intérêts de votre prêt, soit en moyenne 7 ans. Il vous faudra donc faire vos calculs.

 

De quelle surface ai-je besoin à moyen et long terme ?

Acquérir un logement est un acte qui influencera votre vie pour plusieurs années, vous devez donc avoir une vision à long terme. Vous avez sûrement une idée de la surface dont vous avez besoin aujourd’hui, mais pour demain, prévoyez-vous d’avoir des enfants ? Vos enfants vont-ils bientôt quitter le foyer ? Ne pensez pas uniquement à court terme.

 

De quelles aides financières je peux bénéficier ?

Il est intéressant de savoir de quelles aides vous pouvez bénéficier. Il existe de nombreux dispositifs permettant de faciliter le financement d’un premier achat immobilier. Renseignez-vous donc sur ces dernières et sur les conditions vous permettant d’en profiter. Le gouvernement met régulièrement en place des aides financières pour les futurs acquéreurs immobiliers ( Loi Pinel, prêt à 0%… ) Vous pourrez peut-être avoir recours à des avantages fiscaux au moment de votre achat immobilier.

 

Quelles sont les assurances obligatoires ?

Certaines assurances sont obligatoires pour votre logement. L’assurance décès invalidité du prêt immobilier en est une, vous devrez également souscrire à une assurance habitation. 

 

Comment fonctionne le crédit immobilier ? 

Il y a de grandes chances que vous ayez recours à un crédit immobilier. Il est donc primordial de bien se renseigner à ce sujet. La première étape est de bien s’informer sur les taux de crédit immobilier en 2019. À combien sont les taux moyens ? Les taux des crédits baissent-ils ou montent-ils actuellement ? Il est important également de ne pas se fier qu’au taux d’intérêt nominal des offres de prêt que vous allez recevoir. Il y a de nombreux points à étudier lors d’une recherche de prêt immobilier (frais de dossier, frais de garantie, assurance emprunteur, domiciliation des revenus, modularité des remboursements, transférabilité du crédit, etc.). Votre prêt immobilier va s’étaler sur les 15 à 25 années à venir. Bien entendu, durant cette période, la conjoncture économique tout comme votre situation personnelle (famille qui s’agrandit, nouvelle opportunité professionnelle…) vont très certainement évoluer et il sera toujours possible de renégocier les conditions de votre prêt, il vous faudra bien vérifier la modulabilité du prêt au moment de souscrire.

 

 

 

LES VÉRIFICATIONS INTRINSÈQUES AU LOGEMENT

Maintenant que tout est au clair sur votre situation, il y a de multiples vérifications à effectuer par rapport au logement. Que cela soit l’état de ce dernier, sa surface réelle, les travaux à effectuer, ou son environnement, sans oublier les vérifications au niveau légal.

 

Vérifier l’état du logement

Pensez à ne jamais visiter une maison ou un appartement seul, allez-y accompagné, il est important d’avoir plusieurs avis sur le logement pour ne pas fausser votre objectivité et votre accompagnateur remarquera sans doute des détails que vous ne verrez pas. Dès votre première visite, vous devrez faire attention à tous les détails et notamment aux éléments de structure essentiels du logement, qui sont des postes budgétaires conséquents. Il convient donc de bien regarder :

• • La toiture et la charpente : vérifiez la qualité des poutres, des chevrons et des solives.
  • Les murs et les façades : recherchez d’éventuelles fissures.
  • Les plafonds et les planchers : la peinture est-elle écaillée ? Y a-t-il de la moisissure ? Le parquet est-il gondolé ?
  • La chaudière, la plomberie, l’installation électrique : demandez à connaître leur état.

 

En tant qu’acheteur, vous avez des droits. N’hésitez pas à demander des éléments de preuves de travaux, telles que les factures, pour vous assurer que tout a été fait dans les règles de l’art. Vous pouvez prévoir une partie de votre budget pour les travaux. Encore faut-il pouvoir évaluer le montant des réparations ou des changements que vous pourriez réaliser. N’hésitez pas à réaliser une contre-visite avec un professionnel de votre choix.

 

Se renseigner sur la copropriété

Avant l’investissement ou l’achat immobilier d’un appartement en copropriété, il faut vérifier les procès-verbaux des dernières assemblées générales. Ils vous donneront des informations partielles sur l’ambiance de la copropriété mais surtout l’état de l’immeuble. Vous saurez ainsi quels ont été les derniers travaux réalisés et lesquels sont prévus. Vous devez savoir que les travaux votés en assemblée générale avant la signature de l’acte notarié de vente seront à la charge du vendeur, même si les travaux seront effectués lorsqu’il ne sera plus copropriétaire. Vous n’avez donc pas à payer pour ces derniers, il faudra donc bien se renseigner par rapport à la date de l’acte des travaux. Cependant, il est possible possible de négocier entre acheteur et vendeur pour la répartition de ces frais lors du compromis et de l’acte de vente.

 

L’environnement et les projets de construction

L’environnement donne de la valeur à un bien. Il est donc important de s’intéresser à ce qui se passe au-delà des 4 murs qui vous ont séduit. La proximité des transports en commun, des parcs, des écoles et des commerces sont des atouts. Mais ils sont également des lieux potentiellement bruyants. Renseignez-vous auprès du règlement de copropriété si des commerces sont autorisés à s’installer au pied de votre immeuble : ils peuvent être source de nuisances sonores. Observez également l’état des bâtiments à côté. N’hésitez pas à interroger le voisinage pour connaître l’ambiance du quartier.

A la mairie, vous pourrez consulter le POS (Plan d’Occupation des Sols) et le PLU (Plan Local d’Urbanisme) afin de connaître les projets de construction et d’aménagements prévus ou possibles autour de votre futur logement. Vérifier également le règlement d’urbanisme si vous souhaitez réaliser des travaux dans votre futur logement : changer les volets, repeindre la façade… Ces changements sont parfois réglementés pour garantir l’harmonie du quartier, ainsi, vous ne pourrez peut être pas réaliser le projet que vous avez en tête.

 

Le calcul des surfaces

Il existe différentes définitions de la « surface » en immobilier. Les plus importantes dans le cadre d’un achat sont la surface habitable et la surface « loi Carrez » obligatoire pour les lots en copropriété. La superficie via la loi Carrez est plus importante bien qu’elle ne tienne pas non plus compte des planchers dont la hauteur des plafonds est inférieure à 1m80.

 

Le tableau suivant fait le point sur les surfaces prises en compte ou non selon le calcul :

 

Pièces	Prises en compte dans le calcul de
Pièces classiques : salon, cuisine, chambre, salle de bains	Surface habitable + Surface loi Carrez
Terrasse et balcon	Aucune
Cave, garage et parking	Aucune
Combles aménagés	Surface habitable + Surface loi Carrez
Combles non aménagés	Surface loi Carrez
Grenier et remise	Surface loi Carrez
Véranda	Surface loi Carrez

 

Vous avez la possibilité de contester le calcul de la surface durant l’année suivant la vente. Si la surface manquante est supérieure à 5% de la surface indiquée, vous pourrez demander une réduction du prix proportionnellement à l’erreur. Soyez donc rigoureux et vérifiez bien s’il existe un écart entre la surface annoncée et la surface réelle.

 

Les diagnostics obligatoires et les taxes

Si possible avant d’acheter et de faire une offre d’achat, demandez à consulter les rapports des diagnostics obligatoires. Il sera plus facile pour vous de prendre une décision en ayant conscience des risques liés aux termites, à l’amiante, au plomb, aux inondations et bien sûr la consommation énergétique du logement. Renseignez-vous également sur le montant de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et des charges de copropriété, ce sont des éléments décisifs au choix du logement.

 

Visiter le logement plusieurs fois à différents moments

 

Un dernier conseil et non des moindres : visitez le logement à différents jours et heures de la journée pour vous rendre compte de la luminosité, du bruit… et pour mieux vous imprégner de l’atmosphère. Une visite ne suffit pas.

Avec ces conseils, vous êtes désormais parés à l’achat de votre prochain logement, néanmoins s’il vous reste des questions, n’hésitez pas à contacter nos experts Thélem !